Unklare Rechtslage im Gewerberaummietrecht

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Sensationsurteile aus München und Frankfurt führen im Einzelfall zu Mietminderungen. Rechtsexperten der Kester-Haeusler-Stiftung raten zu Mietzahlung unter Vorbehalt.

Viele Gewerberaummieter kennen in Corona-Zeiten die Rechtslage nicht genau. So wissen sie nicht, dass sie aufgrund der gesetzlichen Einschränkung wegen der Corona-Pandemie ihre Miete möglicherweise mindern oder die Mietzahlung sogar ganz einstellen können.

Der Leiter der juristischen Forschungsinstitute der Kester-Haeusler-Stiftung, Prof. Dr. Volker Thieler weist auf zwei Sensationsurteile hin: so hat das Landgericht München I hat mit Urteil vom 22.09.2020, Az. 3 O 4495/20 für die Totaluntersagung der Benutzung der Mietfläche eine 100%ige Mietzinsminderung vom 18.03. bis 26.04.2020 zugesprochen. Das Landgericht sieht in den öffentlich-rechtlichen Maßnahmen, die durch Gemeinverfügungen und Verordnungen ergangen sind, eine Einschränkung des Mietgebrauchs und damit die Möglichkeit einer Mietminderung als gegeben an. Die Entscheidung erfolgte für ein Möbelgeschäft/Einzelhandel. Das Gericht legte in seinem Urteil eine Mietminderung für April 2020 von 80 %, für Mai 2020 von 50 % und für Juli 2020 von 15 % fest. Ein Unterscheid, so dass Landgericht München I, muss dort gemacht werden, wo es sich um eine Gaststätte handelt, da diese teilweise betrieben werden konnte. Das Gericht sah – und das ist ein ganz wichtiger Inhalt der Entscheidung – auch einen Wegfall/eine Störung der Geschäftsgrundlage als möglich an, nahm aber das Mietminderungsrecht als vorrangig an.

Anders das Landgericht Frankfurt am Main: hier lehnten die Richter mit Urteil vom 02.10.2020, Az. 2-15 O 23/20 die Mietminderung ab, weil der Mangel nicht in der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache lag. Interessant ist aber, dass das Landgericht auf eine Bestimmung im Gesetzt hinweist, die den meisten Mietern und Vermieter unbekannt ist. Nach § 313 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage) kann eine Anpassung des Mietzinses dann erfolgen, wenn ein Umstand eingetreten ist, an dem keiner bei Vertragsabschluss gedacht hat. Das Landgericht weist darauf hin, dass die Weiterzahlung der Miete nach Treu und Glauben dem Mieter nicht zuzumuten ist, weil dadurch ein untragbarer mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarendes Ereignis eintritt. Im vorliegenden Fall hat aber das Landgericht entschieden, dass nur bei Liquiditätsengpässen die teilweise Einstellung der Zahlung möglich ist.

Nach Ansicht von Prof. Dr. Thieler ist die Rechtslage im Augenblick völlig unklar, er befürchtet, dass Rechtssicherheit erst durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) hergestellt werden kann, was erfahrungsgemäß drei bis fünf Jahre dauern wird.

Prof. Dr. Thieler empfiehlt daher den Gewerberaummietern ihre Mietzahlungen in voller Höhe weiter zu leisten, da der Vermieter aufgrund der derzeitigen Gesetzeslage das Recht zur fristlosen Kündigung hat. Der Rechtsexperte empfiehlt allerdings die Miete unter Vorbehalt zu leisten. Die Formulierung des Rechtsvorbehalts sollte im Einzelfall durch einen Rechtsanwalt erfolgen.

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